人口が減少している時代になり、オーナーが所有する大切な資産の活用方法も工夫が必要な時代となりました。
地域・場所・面積により賃貸マンション・戸建賃貸と言った居住系建物や、テナントビル・トランクルーム・ロードサイド店舗と言った非居住系の建物への活用方法が挙げられます。活用価値の低い資産は、ムリな投資をせずに活用価値の高いエリアへの買換えをお勧めする場合もございます。
また、利用者が少なく資産価値の下がった建物については、利用者が多く見込める建物へと活用方法の見直しが必要となってきます。
どの利用方法を採用するかにより、それぞれメリットやデメリットが発生します。弊社は長年の業務を通じて、オーナーの大切な資産を長期的かつ安定的に活用できるノウハウをご提供することが出来ます。
活用方法別の特徴
土地売却
不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が購入者を探し、土地や建物を売却します。場合によっては、不動産会社自身が購入者となることもございます。
- メリット
- ・資産の組み替えが可能
・相続税資金の確保 - デメリット
- ・収益機会の喪失
・譲渡費用、贈与税の発生、相続税のかかる金額が一番高くなるのがこのパターンです
等価交換
土地に建物を建てた上で売却することで土地を手離す代わりに新たに建った建物を取得できます。
- メリット
- ・資金がなくてもリスクを負わず活用できる
・自分の住まいを確保し続けられる
・譲渡税の優遇措置がある - デメリット
- ・土地の所有権の喪失
・減価償却は不可
駐車場経営
土地を駐車場として賃貸します。通常の青空駐車場としてはもちろん、条件によっては立体駐車場するのも有効な手段です。
- メリット
- ・初期投資を少なくできます。
・転用する際、更地への復帰が簡単（青空の場合） - デメリット
- ・税制上のメリットが少ない
・立体式駐車場の場合は更地へ復帰させる際に多額の費用が発生する
定期借地
50年以上の期間を設定して土地を貸し、地代は最初に一括して受け取ります。
借地契約期間が満了すれば土地は必ず戻ってきますので、所有権を維持したまま、まとまった資金を手に入れることができます。
- メリット
- ・土地を保有したまま分譲が可能
・税制上の優遇措置がある
・借入によるリスク負担は不要
・優良な資産を残せる - デメリット
- ・50年以上の契約となるため転用が長期間不可能になります
・収益源が地代のみとなるため、建屋付きの賃貸と比べると収益性は劣る
アパート・マンション経営
土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。
税制面でのメリットが大きく、賃貸住宅需要は根強いため、活用方法の主流となっています。ただし、空室リスクには十分配慮する必要があります。
- メリット
- ・軌道に乗れば安定した収益が望める
・税制上の優遇措置がある。 - デメリット
- ・建物の法令上の制限に注意が必要
・空室リスクがあり、収支バランスが崩れる可能性がある
・転用が困難になる。
・売却損の可能性がある。
オフィスビル・商業ビル
アパート・マンションと同様、土地に建物を建てて賃貸しますが、対象は企業や店舗です。
アパート・マンションと比べ、賃料は高くなりますが、建築コストや経営リスクは高くなります。
- メリット
- ・アパート・マンションに向かない土地でも可能
・高い賃料収入
・相続税、所得税対策に有効 - デメリット
- ・高い建築コスト（初期費用が重い）
・経営リスク（空室リスク）がアパートやマンションと比べて更に高い
ロードサイド店舗経営
テナントを誘致して大規模店舗やショッピングセンターとします。幹線道路沿いの広い敷地に適した活用方法です。土地を貸して地代を得る方法と、建物を建てて賃貸し、賃料を得る方法があります。
- メリット
- ・高い収益性
・管理業務の負担が小さい
・駅から遠い場所でもビジネスが成立 - デメリット
- ・初期投資資金が大きい
・テナントの撤退リスクがある
・事業用借地方式は収益性に難がある
