空室を埋めるためには、その空室について不動産仲介会社を通じて転居希望者に紹介してもらわなくてはいけません。ところが、マンションオーナーが直接募集窓口をしている場合、空室情報が殆ど仲介会社に伝わっていない現実があります。また、空室情報とは単なる「間取」と「賃料条件」ではありません。空室がどのような「商品」なのか伝わらなければ、地域に沢山の空室がある中で仲介会社も簡単には紹介致しません。
三基ビルテックでは、オーナーの所有物件に発生している空室の理由を突き止めるとともに、客観的なデーターと改善策のご提案を行い、満室稼動を実現させています。
１．多数の仲介業者にお客様の物件を知ってもらう
現在お持ちになられている物件を馴染みに業者のみに頼んでおられたりはしないでしょうか？
仲介業者も自身が知らない物件を紹介することは出来ません。しかしながらオーナー様が数ある仲介業者へ紹介して回ることもまた非常に無理のある話ではないかと思います。
弊社ではそんな物件をお預かりした際に
- 仲介業者専用webへの登録
- 当社空室一覧への掲載
- 常時空室情報の対応が可能（問合せ窓口）
- 当社ネットワーク業者への巡回FAX
- 当社ネットワーク業者への宣伝訪問
といった仲介業者への営業活動を行うことにより、成約まで手数料をかけることなく物件を広くご紹介をする土台をつくり上げることが出来ます。
２．お客様の物件がなぜ埋まらないか検証をする
空室が埋まらない原因を検証するにあたってはいくつかのステップを踏むことが必要となります。これはステップごとに問題点や対策が異なるためにです。
- 考えられる原因
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・仲介業者に認知されていない
・条件設定に魅力がない*（※対エリア内競合物件） - 採れうる対策
-
・募集方法見直し
・条件の見直し
・内外観の見直し
- 考えられる原因
- ・条件設定に魅力がない*
・広告料が他物より安い
・ありふれた間取りの可能性 - 採れうる対策
- ・条件や間取りの見直し
・業者へのヒアリングを行い、諸所の問題を絞る
- 考えられる原因
- ・決め物or当て物の見極め
・同レベルの物件が多い
・品質で劣っていないか - 採れうる対策
- ・多決物件の調査
・敗北原因の特定
・早期改善を図る
このようにステップ毎に原因も対策も異なるため個別の物件にあった対策を取るためには近隣競合物件の調査、不動産仲介業者への聞き取りなど多岐にわたる情報収集が必要となります。弊社では綿密な情報収集を行ったデータを元にオーナー様へどの部分が競合より優れているのか、また劣っているのかを分析し、改善案として提示させていただきます。
３．入居審査を行い、家賃の滞納を未然に防ぐ
仲介業者を通した家主直契約の場合、どうしても審査が甘くなってしまう傾向があります。
これは双方の考え方に大きなズレが有り、
- 仲介業者側：成約してナンボ
- オーナー様側：何かトラブルがあれば仲介業者が解決してくれる
という思いが双方にあるからです。
しかしながら仲介業者はあくまで成約での報酬を得ているため何かトラブルが合ったとしても基本的には介入をしてくれません。このため滞納などのトラブルが発生した場合オーナー様が泣き寝入りしてしまうケースが非常に増えております。
弊社はJID（日本賃貸保証株式会社）の代理店として2003年より現在まで家賃未回収による退去者0の実績を持っております。（契約数800件以上）
入居率と戸数の推移
弊社募集物件の入居率と戸数の推移をグラフにさせていただきました。
現在、弊社にて募集させて頂いております物件の入居率はここ数年95%前後を推移しております。
